分析：住房供给管理及淀中村搬迁政策课题研究项目

说一是一

8月7日雄安公共资源交易平台发布《2019年雄安新区住房供给管理和淀中村搬迁政策课题研究项目竞争性磋商公告》：

其中，
A包：雄安新区住房供给管理暂行规定，服务期限： 合同签订后60日历天内  
B包：雄安新区淀中村搬迁实施方案， 服务期限：合同签订后30日历天内
01
A包采购需求
1、项目概况
雄安新区住房供给管理政策研究及文件编制项目，计划采购一家专业服务单位，完成住房供给管理暂行规定的政策文件编制，计划投资29万元。
2、采购内容及要求
为贯彻落实《中共中央国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》和《河北雄安新区总体规划（2018年一2035年）》，支持雄安新区建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度和多元化住房供给体系，努力将雄安新区打造为住房制度改革政策先行先试区。坚持保障基本、兼顾差异，研究构建适应新区定位和发展规律的多元化住房供给体系，明确新区住房供给的结构、各类住房全生命周期管理的基本内容和管理制度；结合新区实际情况及其他城市或开发区经验，制定住房供给管理相关规定，最终形成符合法律法规、新区政策以及行业标准的政策成果。
3、采购目的
3.1采购目的：
编制雄安新区住房供给管理暂行规定，成果将用于指导新区住房体系构建、住房供应、住房管理，为构建雄安新区住房管理长效机制做好支撑。
3.2为落实政府采购政策需满足的要求：
无。
4、成果文件要求
4.1雄安新区住房供给管理暂行规定纸质版20套；
4.2住房供给管理研究相关政策汇编纸质版20套；4.3以上文件提供相应电子版1套。
5、工作进度要求
工作期限为60天，签订合同后60天内提交成果文件。
6、采购标的的其他技术、服务等要求：
无。
02
B包采购需求
1，项目概况
雄安新区淀中村搬迁实施方案编制项目，计划采购一家服务单位，编制淀中村搬迁实施方案，计划投资15万元。
2、采购内容及要求
为加快淀区生态保护与修复，统筹推进淀中村搬迁工作，以生态治理和保护为主线，根据新区规划建设时序和用地需求，结合白洋淀生态修复、特色小镇和美丽乡村建设，按照全淀不留村、留业不留居、多拆多保留、安置宜就近、拆迁同标准的工作要求，适时开展淀中村搬迁工作，为雄安新区高质量发展打下坚实基础。结合淀中村实际情况，制定搬迁实施方案，最终形成符合法律法规、新区政策、以及行业标准的成果。
3、采购标的需实现的功能或者目标，以及为落实政府采购政策需满足的要求；
3.1采购目的：编制雄安新区淀中村搬迁实施方案，成果将用于指导新区淀中村搬迁安置工作，为雄安新区高质量发展打下坚实基础。
3.2为落实政府采购政策需满足的要求：
4、成果文件要求
1.1雄安新区淀中村搬迁实施方案纸质版20套：
1.2以上文件提供相应的电子版1套。
5、工作进度要求
共计30天，签订合同后30天内提交成果文件。
6、采购标的的其他技术、服务等要求：
无。
03
两个采购公告分析
1，新区住房供给管理
采购需求中的将“形成多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度和多元化住房供给体系”，这和目前全国范围内倡导的住房供应体系一致。只不过全国范围除新区之外的地方，购仍然远大于租。
国家层面解决住房保障，包括共有产权房、租赁房，主要解决租的问题。“租购并举”，说明以租为主，是雄安新区住房制度的一大特色。
2018年2月，新华社石家庄消息：
雄安新区将以发展住房租赁市场为抓手，以大数据监管平台为依托，引入国内外知名房屋租赁管理机构，实施住房租赁积分制度，规范租赁市场，引导健康绿色的生活方式。
“以租为主”，新进新区参加建设的人员，包括引入的高端人才，可以先以租为主解决住房问题，购买共有产权房、商品房是辅助解决住房的方式。“以租为主”，可以充分发挥有限土地上的住房作用，提高住房利用效率。同时因为是精装修房，杜绝了以往商品毛坯房交付再装修，产生各种污染的问题。
时间过去一年多了，许多东西都变了，但最基本的政策并未改变。
关于“多主体供给、多渠道保障”，国土资源部部长姜大明曾经说过，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。政府将不再是居住用地唯一提供者。
对于雄安新区来说，城市开发边界，也就是各组团、特色小镇、预留建设用地，是城市建设用地。根据雄安新区植树面积要达到100万亩，并且现在开展的植树活动，也在租用土地，将基本农田或闲散用地转性为林地。1770平方公里中仅有30%是政府城市建设用地。
我们认为，对于雄安新区来说，城市开发边界（政府城市建设用地）之外的集体经营性建设用地，也可以用来建设租赁住房，而且非房地产企业也可以来建设。也就是说，雄安新区规划中，组团、特色小镇没有涉及到的村庄，可以用集体经营性建设用地建设租赁住房。
对于雄安新区来说，存量商品房也是未来商品房、租赁房供应渠道之一。这从另一方面保证了原有存量商品房未来的出路，和全国性质的商品房是一样的。
关于“租购并举”，一是落实租赁与购买同权，在教育、医疗、就业等方面，租房可以享受产权同等权利。二是鼓励房地产开发企业、经纪机构和物业企业开展住房租赁业务，支持个人依法出租自有房屋，加快建立供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。加快住房租赁交易监管和服务平台建设。
对于雄安新区来说，新增商品房会很少，长期租赁或将是不少人的选择。而在租购同权方面，雄安新区会加大租赁住房的利益保障，如医疗、教育、交通等方面，以吸引新区的建设者选择租赁住房，或在租赁住房建设方面采取更多措施，如居住环境优美、居住体验优秀等。
对于雄安新区来说，共有产权房将会是更多人的选择，其中安置房虽然征地公告中明确是大产权，并未明确完全置换、部分置换、无置换的区别，这其中是不是有产权性质的区别，目前消息并不明朗。共有产权房也会采取10年限售的措施。据明白纸安置房价格来看，7000元/平，或将是中位值。
对于雄安新区来说，商品房将会是奢侈品。一是因为新建住房以租赁住房为主，租赁时间长了，积分达到规定，就可以购买成为共有产权房。二是商品房的价格，起决定作用的不是建筑成本（包括土地、建筑材料、人工），而是公共配套成本，以及未来雄安新区的繁荣程度，商品房就是一个城市的股票，这一点是客观规律和市场规律。三是物以稀为贵，不大规模开发房地产，决定了商品房的地位。
关于住房供应，关系千家万户，出台的管理政策一定是经过反复推敲、反复模拟、不断完善的。并且，新区将成为住房制度改革政策先行先试区，新的、尚未有的办法一定会有，并不能完全按照以往经验以及全国性的政策来推测、判断。
根据住房供给管理政策课题研究周期，签订合同后60天，就到10月中旬了，再讨论讨论、完善完善，上报审批，再完善，住房供给管理暂行规定到年底不一定能够出台。这里说的是不一定，凡事都有例外，何况新区体现在一个新字，一切皆有可能。
为什么啰嗦这么多呢，因为大家关注的新增住房应该与这个研究课题有关。住房供给管理暂行规定不出台，新增住房如何管理呢？今年新增住房估计不用考虑了。
2，淀中村的搬迁政策另成体系
目前，集体土地征迁补偿与安置标准，基本已经成型。但淀中村并不适用。淀中村更多的是苇地，淀中村就是水面和苇地间的小岛。
本次采购的编制雄安新区淀中村搬迁实施方案公告，已经明确，成果将用于指导新区淀中村搬迁安置工作，这说明并未采用此前集体土地征迁补偿与安置标准。
淀中村的搬迁要求是：全淀不留村、留业不留居、多拆多保留、安置宜就近、拆迁同标准。
只要有人在淀中生活，就会产生污染，所以“全淀不留村、留业不留居”，整村成建制地保留，是不可能了。“多拆多保留”，我们的理解是，尽量保留水村特色建筑、特色文化保，其它的就拆了。“拆迁同标准”，就是一把尺子量到底。
我们之前分析过特色小城镇以改造升级为主。那么，圈头特色小城镇涉及的村，何去何从呢？是人走特色建筑、有价值的建筑留下，还是人留建筑也留？欢迎留言交流。

来自：京津雄城市群