京汉董事长田汉：从白洋淀来 回田园里去

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【专访】京汉董事长田汉：从白洋淀来 回田园里去

“用5年时间，把地产业务降到30%以下。”

4月9日，界面新闻在白洋淀京汉君庭假日酒店见到了京汉股份董事长田汉。有别于稍显富态的官方形象照，身着深蓝色的中式立领西服的他利落笔挺。

10分钟前，田汉刚刚登台做了一场关于中欧城镇化与产业可持续发展（雄安）的演讲。与其他演讲者不同的是，他从一个“雄安儿女”的角度讲述了家乡的变化。

现年51岁的田汉出生于安新县深入白洋淀腹地、三面环水的大田庄村。对于家乡的熟悉程度，“这里所有的村长我都认识”，占地700余平方公里的安新县下辖200余个行政村。

在白洋淀生活到18岁的田汉离家，从安新县城到北京经历了从打工到创业的历程。京汉股份的名字直白表达了他二十多岁时的愿景——“田汉在北京”。河北与北京也成为京汉股份的主布局所在地，据其2017年年度报告显示，河北与北京在地产业务营收中所占比重分别达到58.5%和17%。

在一众上市开发商中，京汉股份的规模只能算中型房企。年报显示，2017年，京汉股份实现扣除非经营性损益后归属上市公司股东的净利润2.68亿元。

但需要提及的是，京汉股份通过借壳湖北金环上市的过往。湖北金环是此前闻名沪深两市的“泰跃系”旗下三家上市公司之一。随着一起受贿案的曝光，其实际控制人刘军锒铛入狱，湖北金环随后经历两次实际控制人变更。2014年，湖北金环实际控制人朱俊峰因逾期未归还京汉置业的借款被诉至法庭，同年6月，朱俊峰以质押担保物偿还2.08亿元欠款，田汉成为湖北金环实际控制人。

2014年10月，湖北金环策划重大资产重组，并于次年3月份公布收购实际控制人田汉旗下的京汉置业，京汉置业由此实现借壳。9月份，经证监会的批复，京汉控股子公司京汉置业正式上市。由此，长期亏损的湖北金环彻底转型成为房地产企业。

在交易方案中，京汉置业方做出业绩承诺，承诺2015-2017年扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润分别为约1.13亿元、1.52亿元和2.15亿元。其2017年度的业绩尚处在业绩承诺期内。

借壳上市同年，京汉股份提出了向健康产业转型，目标是由一家房地产企业转型为“健康产业的投资和运营商”。向健康产业转型的行动首先投射到了湖北金环。

据田汉介绍，彼时以化纤产业为主、拥有几千名工人的湖北金环工厂寻求转型，化纤业产生较重污染的落后产能急需淘汰。为了提高产能扭转亏损、减轻污染，田汉透露了两个方案。

“计划设备投资45亿，两年后第一条生产线投产3万吨，投资全部完成后每年的净利润约4至5亿。”另一方面，在占地8000亩的化纤工厂上，“今年已经开始启动绿色纤维小镇”。

在这个规划中的小镇里，田汉提出了他的构想。在政府新划拨的200余亩工业用地上建设新厂，老厂改造成绿色纤维产业园。老厂区将保留为工业文化遗产以供参观，并计划引进化纤业上下游产业链企业。“拥有龙头产业，这个绿色纤维小镇是没法复制的。”

促使其提出转型的，还有愈加难以支撑其在公开市场拿地的公司规模。

京汉股份年报显示，其2015年没有任何土地入账，2016年仅拿下位于重庆的一幅土地。2017年，京汉股份新增位于重庆、成都、保定四幅地块，总面积30.34万平方米。

在“土地即规模”的当下，充足的土地储备无疑是房企驰骋市场的粮弹，房企的销售规模往往也与其拿地能力成正相关。克而瑞的数据显示，今年1-3月，排名前十的房企共新增土地货值约1.42万亿元，新增货值集中在前十房企的比例高达55%。

但随着房地产行业“黄金时代”的过去，住宅市场利润增速放缓，大型房企也在纷纷寻求转型。对于2017年度房地产销售20.94亿元的中小企房企京汉股份而言，转型就显得更加迫切。

可以说，建设绿色纤维小镇更像是借壳湖北金环之下的被动之举，但又恰逢其时。

随着雄安新区的设立，从白洋淀走出的田汉正试图与雄安新区建立更深的联系。目前，京汉股份已将雄安区域公司设立在周边的霸州市。“环雄安周边十几个县，我们要在两年之内全部插上旗子。”田汉向记者表示。

两个月前，京汉股份完成了史上“最大动作”。获得保定市涞源县“南屯镇地块”的开发使用权，将用于建设田园综合体及文旅产业小镇。2017年底，京汉股份通过收购股权的方式获得了固安县4000亩土地。

“不能用地产思维做产业，要用产业思维做地产。”这是田汉对打造涞源县小镇的思路总结。与绿色纤维小镇的化纤产业不同，涞源的主导产业将是自给自足的农业和旅游业。

在涞源县近6万亩的土地上，散落着南屯、大炉沟、上沟村等10个自然村。在田汉的规划中，近1万村民将搬迁至地块中将首先落成的现代化社区。“愿意留下的家庭将保留房子，装修改造成为民宿。”

“我试图做到让居民、游客在吃的方面都能自给自足。”田汉解释道，除了保留原始生活状态的“留下的家庭”，业主均可认领一块耕地，由专属农民根据要求种植、打理，做到“随吃随采”，并与当地农民合建合作社进行农作物加工。

“这等于将农民变为了农业产业工人。”在田汉看来，这样的规划不仅能最大程度保留小镇的完整和自然，更重要是解决了当地农民的就业问题。“这才是根本脱贫，只拆了房子给钱，（农民）两年就返贫。”

在介绍上述规划时，这位白洋淀走出的汉子对农作物的种植、生产加工表现出了令人意外的熟悉和兴奋。或许在这种时候，这位上市公司的董事长身上“草根”出身的另一面才为人窥知一二。

基于雄安新区布局和小镇建设规划，田汉提出了京汉股份的“五年规划”，即建设10个主题特色小镇、10个田园综合体与文旅项目、20个养老机构、3年达到百亿规模、5年跨入地产行业百强。田汉将其简称为“11235战略”。

但无论是特色小镇还是化纤产业，其产业回报周期都十分漫长。其规划投资45亿的化纤产业回本周期在10年左右，产业小镇则是15至20年。随着中国人口进入急速老龄化阶段，养老地产这一“蓝海”吸引了房企纷纷涉足。但盈利模式不确定、配套政策不完善，成功的标杆企业少之又少。

在京汉股份的营收构成中，地产业务依然占据大半壁江山，2017年度占比74.93%。对此，田汉表示，上市公司保持业绩增长，目前需要依靠传统地产。“等产业地产有了稳定的回报，这边就可以撒手了。”这个过渡期，田汉分析预计为5年。

但在田汉看来，目标却很明确，即保证每年产业地产营收占总营收的比重逐年增加。而完成产业转型的标志是，包括化纤在内的产业地产投资的营收、利润均超过传统地产，占总营收70%左右。传统地产业务将全部转型为精品健康住宅，引进智能化、环保、健康的建筑材料及居住设备。“我不想多卖，不管在哪建，就是这个理念，规模缩小、做精品。”

5年内把地产业务降到30%以下、5年内达到百亿规模并冲进百强、5年内回报周期较长的产业地产项目需要有回报，这对京汉股份的资金实力、运营能力都提出了更高的要求。

对于白洋淀走出的田汉而言，雄安新区的崛起无疑为他的京汉股份提供了新的机遇。但显然，对于规模本就不大的京汉股份，下一个5年将是一场严峻的考验。

界面新闻专访田汉摘选：

界面新闻：怎么看待雄安新区的发展？

田汉：不同于深圳和浦东，雄安新区起点特别高，是站在前两者的肩膀上起来的。好的经验这里可以借鉴，经验教训可以避开，这里只能更好。实际上，最初建设深圳、浦东的时候，从上到下的思维水平、技术等都没像现在先进，所以现在站在世界的肩膀上建设雄安，一切最好的都能引进来，这个地方未来怎么想象都不为过。

界面新闻：您作为雄安人，对于公司布局雄安有什么优势？

田汉：其实这些年，京汉发展慢但是很稳。我最大的优势在这里是对这里的基层很熟悉。之前在安新建设了两座希望小学，其中一所也是安新第一所有锅炉房和电教室的学校，这些年不间断送去一些电子设备、教具等，还为一些村子修了路。安新县所有的村长都认识我，很多发小也在这儿工作。

界面新闻：转型的健康产业具体包括什么？

田汉：我们要做未来健康产业的投资和运营商。说起“健康”，并不是普遍意义上的医疗之类的。我们要做的健康，包括了高科技、环保、智能化的健康住宅；包括小镇在内的健康的产业地产；以及新材料。

界面新闻：未来的区域布局？

田汉：地域上有“四圈一带”：环京津冀圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈、长江经济带。目前广东阳江的项目已开工、区域拓展团队也组建了；南通有五个项目即将上投资决策委员会；徐州、天津的公司也已成立。

界面新闻：个人计划？

田汉：其实我想再过十年，把京汉变成中层人员以上的事业合伙平台，同时再引进其他战略投资者，我就退休了。希望退休的时候，京汉发展的还很好，还是向上的趋势，我的使命就完成了。